¿Dónde está el fondo de la vivienda?

Los titulares de leer que la vivienda se ha recuperado y que las ventas han tocado fondo. Recientemente, el Departamento de Comercio informó que las ventas de nuevas viviendas unifamiliares subieron un 3,4 por ciento en noviembre. El gobierno ni siquiera revisó los tres meses anteriores, mostrando una mayor actividad. Los periodistas nacionales y locales están reclamando la vivienda se está recuperando. Pero es así?

El diablo está en los detalles

La Oficina del Censo encuestas constructores de viviendas y la construcción de viviendas específicas. Si una casa está construida y en algún momento va bajo contrato para la venta, entonces se considera vendido. No volver atrás y comprobar si la venta en realidad pasó.

Entonces, ¿qué sucede cuando Lennar, el constructor de viviendas n º 3, dice que las tasas de cancelación de las ventas de casas corría alrededor del 30% del último trimestre y KB Homes dice que su tasa de cancelación fue del 43%. Debido a la forma en que la Oficina del Censo realiza la encuesta, no contar dos veces si la casa se vende en algún momento posterior a otra persona. A la larga, este método no sobre o bajo recuento de la estimación del número de casas vendidas.

Sin embargo, en el corto plazo, ya que su sitio web explica: "Como resultado de nuestra metodología, si las condiciones empeoran en el mercado y las cancelaciones son altos, las ventas sería temporalmente sobreestimado." Así que cuando la casa ya existente los datos de ventas parece estar mostrando que el mercado ha tocado fondo, tenemos que reconocer que hay cancelaciones significativas que faltan los datos. Puede acceder a la política de la Oficina del Censo real en el siguiente enlace: http://www.census.gov/const/www/salescancellations.html

Los titulares están perdiendo la tendencia subyacente. Las cancelaciones de las ventas de nuevas viviendas implica que las ventas son inferiores a los que se informa. No parece probable que hemos tocado fondo en las ventas de viviendas nuevas.

¿Qué historia nos dice?

Seguimos escuchando que el fondo de la vivienda es, ya sea aquí o muy cerca. Pero lo es? Si las ventas reportadas son asimétricas, entonces ¿cómo podemos saberlo? Tal vez un vistazo a algo de la historia nos dará una idea. Guerite Asesores ofrece un excelente análisis que es útil. En los últimos siete ciclos desde 1959, las viviendas iniciadas han caído una media del 50,7% del máximo al mínimo. Cada vez que las viviendas iniciadas han caído más del 25% de su más alta, la recesión ha seguido. La única excepción fue el "credit crunch" de 1966-1967 que terminó en una contracción económica, pero no una recesión oficial.

De acuerdo a los Asesores de Guerite, muestra la construcción de viviendas han caído un 34% hasta el momento de su pico en enero de 2006. Para llegar a la media que tenemos que tener otra caída del 20% en el inicio. Esta es otra mala señal que contradice los titulares.

El profesor Robert Shiller, de Yale, autor de Exuberancia Irracional: Segunda edición, pistas de precios de la vivienda, ajustados por inflación, desde 1890. Este índice es para las casas existentes y no de nueva construcción. Presenta valores de la vivienda en términos constantes de más de 156 años, el factoring a los efectos de la inflación. El índice de referencia se fija en 100 en 1890. Esto significa que una casa que se vendió por 100.000 dólares en 1890, ajustado a la inflación en dólares de hoy en día, recibe un valor de 100. La casa equivalente que vendió en 2006 a $ 199.999 recibirán una puntuación en el índice de 199, o 99% por encima del precio en 1890. Aquí está el enlace al sitio de Shiller: http://www.econ.yale.edu/ ~ Shiller /

Desde 1997 el índice de precios ha aumentado un 83%. El profesor Shiller cree que el índice es decir una regresión, lo que significa que con el tiempo se tiende a regresar a la media de los extremos. Es fácil entender que la subida de los precios de las casas es bastante superior a la media, no importa cómo lo calcula.

Lo que más me preocupa es la gran disparidad entre el precio de las casas y los costos de construcción. Pienso que esto tiene que estrecha el paso del tiempo. O bien el precio de la vivienda se reduce, o el costo de la construcción de una casa aumenta o alguna combinación de los dos. En cualquier caso, esto implica que la vivienda se enfrentará tiempos más difíciles.

El caso de aterrizaje suave en la vivienda

Entonces, ¿qué va a mitigar los problemas de la vivienda y ayudar a encontrar un aterrizaje suave y luego sube. En los últimos descensos en la vivienda fueron acompañados por el alto desempleo, altas tasas de interés y una desaceleración general en la economía. Hasta el momento tenemos un bajo desempleo y los bajos tipos de interés a largo plazo las tasas de interés. Incluso si el desempleo se elevara en 2007, tenga en cuenta que aproximadamente el 80% de la economía de EE.UU. está en el sector servicios, que tiende a experimentar menos despidos que el sector manufacturero durante una desaceleración económica o recesión.

Los 10 años la tasa de tesorería, el principal índice de tasas de interés hipotecario, aún se encuentra en una zona relativamente baja del 4,6%. Siempre y cuando las tasas hipotecarias se mantienen relativamente bajos, la vivienda debe ser capaz de mantenerse.

Conclusión

Los titulares de las ventas de viviendas son engañosas, ya que se basan en datos que se precisa en el corto plazo. Llamar a un fondo de vivienda en estas cifras engañosas da una falsa sensación de que la industria está haciendo mejor de lo que es. Tenga cuidado de tomar decisiones de inversión en estos datos. Hay factores que continúan empujando la vivienda más lejos y hay factores que están ayudando a moderar la caída de la vivienda. Tomará tiempo para que esto por sí mismo.